借地権について

１．はじめに

私たちが土地を利用するとき、土地についての権利は「所有」か「借地」のいずれかの選択が必要となります。ことに、最近のように大都市圏を中心に地価が大幅に上昇している場面では、土地を購入せずに「借りる」という手法は、考慮すべき選択肢となるはずです。

しかしながら、借地については、漠然と知っているつもりでも、細かなことになるとわからない人も少なくないはずです。そこで、このブログでは、借地や定期借地等について、実務面から見た様々な情報を提供させていただきます。今回はまず、借地権の基本的な内容について考えてみましょう。

２．借地権とは

まず初めに、「借地権」について考えてみましょう。

借地とは「土地を借りる」ことを意味するため、たとえば農地を借りるケース（小作）や、駐車場なども車を停めるために土地を借りていることになります。このように、文字通りの「借地権」は範囲が広い言葉ですが、このコラムの対象とするところの「借地」とは、借地借家法で規定される借地となります。そこで、まずは「借地借家法」第1条を読んでみたいと思います。

「この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃借権の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定めるものとする」

繰り返しになりますが、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」が、借地借家法の対象となる借地権となります。そのため、貸農園や駐車場は借地借家法の対象となる借地権ではありません。

２．地上権と賃借権

次に、「地上権」と「土地の賃借権」の違いについてみてみましょう。

地上権とは民法における「物権」に分類されます。物権とは物を支配する権利で、所有権がその典型ですが、地上権は、地主はいるものの土地を借りている権利については所有権に準じる権利となります。そのため、譲渡転貸は地上権者の自由ですし、地上権に抵当権を設定することもできます。これに対して賃借権とは、契約上の権利であり、民法の債権に分類されます。契約上の権利に過ぎないので、地上権と比較すると賃借権は弱い権利であり、例えば譲渡転貸に際しては地主の承諾が必要ですし、賃借権には抵当権の設定はできません（賃借地上の建物に抵当権が設定できるに過ぎません。）。

もっとも、借地借家法の規定により、地上権と賃借権の違いはかなり緩和されているので、事実上は前述のように「譲渡転貸の際の地主の承諾の必要性」、「抵当権設定の可否」のほか、登記請求権の有無程度の違いとなっています。すなわち、賃借権もかなり強い権利になっていると考えてよいでしょう。

３．借地権の分類

◇平成4年8月1日以降に新規設定されているか否か

借地権は、大正10年（1912年）に制定された「借地法」に基づく借地権と、平成4年（1992年）8月1日に施行された「借地借家法」に基づく借地権に分類されます。旧借地法による借地権と借地借家法による借地権には違いがあるので、最初に借地契約をした時期が平成4年8月1日以降かそれ以前かの確認が必要となります

◇昭和の時代から土地を借りているが、5年前に更新をした時の考え方

昭和の時代に借地契約を交して更新を続けている場合でも、ポイントは、「更新の時期」ではなく、「最初の契約時期」となります。したがって、仮に5年前に更新をしていたとしても、最初の契約時期が昭和の時代であれば、旧借地法により設定された借地権となります。

◇旧借地法による借地契約と借地借家法による借地契約の違い

基本的には、借地期間や更新の期間の取り決めのルールが異なります。旧借地法では、建物の構造を「堅固建物」と「非堅固建物」に分け、それぞれで借地期間や更新期間の定めがあります。これに対して借地借家法による借地権は、建物の構造による区別がなく一律で借地期間屋更新の期間が定められています。

◇借地期間について教えてください

旧借地法と借地借家法では次のような定めとなっています

このうち、堅固建物とは、石造りや鉄筋コンクリート造の建物ですし、非堅固建物は、木造がその典型となります。ところで、個々で悩ましいのは鉄骨造の建物です。鉄骨造というと、堅固な感じもしますが、プレハブ建築の2階建てくらいの建物であれば使っているのは軽量鉄骨なので、必ずしも堅固とは言えないようにも思えます。実務では、「鉄骨造は堅固建物だ」とみなす地主さんもいますし、「軽量鉄骨造までは非堅固」と考える地主さんもいます。

例えば「計画道路」の指定がされている土地では、コンクリート造や重量鉄骨造の建物は建築できませんが、軽量鉄骨造の建物までは建築が認められる傾向にあるため、こうした点を交渉材料として地主さんと交渉を進めているケースもあります。

なお、借地借家法においては、堅固非堅固の建物の区別はされていません。近年は、建物の構造も丈夫になっているため、こうした区別の必要がなくなっていることがその主たる理由と思われます。

◇更新の期間について教えてください

次に、更新後の期間は、次のようになっています。